Gamla stammen kan inte fatta FIRE

Jag har tidigare skrivit om jag kommer flytta från bostadsrätt i Stockholm till villa i Småland när jag blir ekonomiskt fri. Anledningen är att jag är säker på en livskvalitetshöjning som kommer av både miljö och ekonomi.

Det är inte huset på bilden min far har, men det är något liknande.

För några månader sedan skrev jag om byte av värmesystem i sagda villa till troligen luft/vatten-värmepump och trodde att jag skulle behöva hjälpa till ekonomiskt. Det ville han inte alls utan tydligen kan han casha ett värmesystem för en dryg hundring vilket jag inte trodde.

Möjligen (troligen?) kommer jag att ta över mitt föräldrahem när pappa (en bit över 80 år) inte längre kan bo kvar av ett eller annat skäl och därför har jag ett visst egenintresse att underhållet sköts bra.

Jag hintade idag om jag kommer flytta ner och skulle vara intresserad av huset när han inte behöver det längre om timingen är hygglig, men han sade att "ja du, det dröjer väl tills du är 67-69 år?". Vi pratade också om att man faktiskt kan ha det som fritidshus när värmesystemet är automatiskt om timingen inte blir optimal. Jag har försökt förklara, men det är alldeles omöjligt att förklara att man kan välja en annan väg än heltidsarbete hela vägen fram till "normal" pensionsålder. Men han är av den gamla stammen där man ska göra rätt för sig genom att jobba 100% ändå in i kaklet, samt se med misstänksamhet på socialfall, förtidspensionärer och arbetslösa.

Att jag tänker gå i FIRE redan vid 55 år vågar jag inte nämna och jag tror han uppfattar det som att jag med att gå i förtid menar 62-63 år...

För att få acceptans av pappa behöver jag troligen skaffa mig en egen firma som "alibi" för vad man hittar på i FIRE. Pappa är också den enda som jag bryr om vad han tycker. Inget problem med att starta firma då jag ändå tänkt göra det för att faktiskt arbeta lite.

Därför kommer jag att undvika ämnet fram tills att det blir skarpt läge, dvs han kan inte bo kvar och/eller jag har ekonomi att göra min FIRE. Min bror är dock helt införstådd med att jag löser in hans halva den dagen det blir aktuellt.

Maj blev en bra skitmånad!

Sista veckan och kanske särskilt idag gick portföljvärdet tillbaka en del och jag fick känslan av att maj blev en riktig skitmånad.

Tittar vi på de hårda siffrorna för hela månaden får jag en helt annan bild:

Ingående Portföljvärde: 2.226.408 kr
Lönesparande: 16.500 kr
Portföljutveckling (inklusive "allt"*): 78.229 kr
Utgående Portföljvärde: 2.321.137

* I "allt" ingår värdeutveckling (pris och valuta), utdelningar, källskatt, belåningsräntor, IPO-spekulation, avkastningsskatt, avgifter etc.

Portföljen ökar alltså på egen hand 78.000 kr på en enda månad vilket är nästan 3 nettolöner för mig. Plus då ett för mig rejält lönesparande om 16.500 kr. Amazing! Och naturligtvis kan detta inte fortsätta hur länge som helst.

Ska man ha någon krisberedskap för när fallet kommer? Och vad? Jag tänker mig att behålla aktierna över korrigeringen samt investera mig igenom med nya pengar från utdelningar och lönesparande, så där blir ingen skillnad mot nu. Det enda jag kan komma på att göra är att dra ner belåningen en del i procent.

Inget inlägg från mig är komplett utan graf, så idag bjuder jag på en portföljvärdesgraf:

PS Det fanns belåning även långt innan kurvan börjar i grafen, men jag har inga siffror på den.

En söndagsfundering...

Ger ni det en extra tanke när ni handlar något av ett företag där ni har aktier?

Vad jag menar är att när jag går in på Willys och handlar känns det lite som "min" butik eftersom jag har Axfood-aktier. Troligen gör det också att jag undviker Coop och ICA som jag inte är medlem i eller äger aktier i.

Dessutom får jag utdelning från Axfood på 4.000 kr vilket gör att jag kan handla "gratis" på Willys i 2 månader om jag handlar all mat där. Att handla all mat "gratis" skulle kräva en orimligt stor post då maten är min näst största utgift efter boendet.

Man kan dra det längre och köper jag Coca Cola (som jag också har aktier i) på Willys blir det dubbelräknat på något sätt. Coca Cola och Pepsi ger mig utdelningar på nästan 2.000 kr/år vilket är långt över vad jag handlar för av deras produkter.

Det finns många företag till i Willysbutiken man kan skulle kunna köpa: Kopparbergs, Colgate-Palmolive, Proctor & Gamble, Carlsberg (kanske hellre på Systemet där) etc.

Till detta har jag fått min första dos vaccin mot Covid-19 och det blev "mitt" Pfizer som jag alltså har aktier i.

För att återknyta till första meningen: eller är ni stenhårda kapitalister som inte bryr er om produkten och stannar kvar så länge företaget levererar bra avkastning?

Kan nu leva januari-september på utdelningar!

Det tog nästan 3 år att öka friheten som utdelningarna ger med en ytterligare månad från 6 månader (juli 2018) till 7 månader som nåddes förra månaden. Av bara farten flög jag förbi även 8 månader i april.

Man skulle kunna tro att det lugnat ner sig nu, men redan denna månad möjliggörs att leva 9 månader/år på bara utdelningar.

Hur är detta möjligt? Jo det finns 2 anledningar:

• "Tack vare" Covid-19 har jag lättare kunnat hålla ner utgifterna
• Utdelningarna är nu 2021 tillbaka igen och större än någonsin efter att ha varit inställda till stor del 2020

Utgifter

Någon gång efter vaccinering kommer mina utgifter dra sig från dagens mycket låga 10.000 kr uppåt mot i alla fall mer normala 12.000 kr igen, vilket är helt OK då jag tycker det ger mig innehåll i vardagen. 10.000 kr/mån möjliggör bara att överleva för mig, alltså fasta utgifter och mat vilket dock har varit OK under en period. Ändå är jag delvis rejält sugen att köra vidare med riktigt låga utgifter för att få se kurvorna mötas så snart som möjligt, i så fall möjligen redan 2022.

Utdelningar

Utdelningarna kommer att fortsatt öka, men såklart inte i den takt de gjort hittills i år. Men i "normal" takt. Om man tänker bort utdelningarnas Coreona-dipp i grafen nedan kan man se en stadigt svagt uppåtgående trend.

Grafen

I stället för att visa frihetskvotens utveckling visar jag en graf där man ser hur frihetskvotens täljare (utdelningar) och nämnare (utgifter) utvecklats då det berättar en mer komplett historia. Jag lägger även in en tredje kurva (differens) som visar hur långt jag har kvar tills utdelningar och utgifter möts (= frihetskvot 100%).

En analys av grafen ger att fram till halvårsskiftet 2018 stiger utdelningarna stadigt medan utgifterna sjunker. Bra! Därefter fortsätter utdelningarna stiga fram till Corona-fallet 2020 men det gör utgifterna också så differensen är ungefär konstant. Inte fullt så bra. Efter Corona-fallet följer en stark minskning av utgifterna samtidigt som utdelningarna återhämtar bra sig och är större än någonsin. Jag tycker faktiskt att differensens utveckling de senaste månaderna inte är något annat än sensationellt stark!

Det ser ut som att gröna differenskurvan är nära 0 men den ligger på strax under 2.000 kr/mån vilket motsvarar ytterligare kapital på över 500.000 kr med direktavkastningen 4%. En del av detta kapital är dock redan på plats och mer ska in.

Jag hade gärna sett att utgifterna höll sig plana samtidigt som utdelningarna ökar stabilt, men livet och börsen är inte lika förutsägbara som när man gör sina prognosmodeller.

Frihetskvot

Frihetskvoten definieras som:

Erhållna utdelningar / Faktiska totala utgifter = Frihetskvot

Såväl utdelningar som utgifter anges som genomsnitt på rullande 12 månader

Frihetskvoten kan alltså påverkas av förändringar i utdelningar och/eller utgifter.

Frihetskvoten visar alltså hur väl dagens totala utgifter täcks av dagens erhållna utdelningar, vilket är både en styrka och en svaghet. Styrkan är att måttet är helt objektivt och utan uppskattningar. Det finns alltså inga inslag av prognoser utan allt är utfall. Svagheten är att mina utgifter som pensionär kommer att ha både en helt annan struktur och en annan höjd.

9 månader fri motsvarar en frihetskvot på 75% (9/12), men faktiskt är det så att frihetskvoten just nu är 81% vilket gör att jag redan nu är en bra bit mot 10 månader fri (83%).

Nedan de månader då jag erhållit utdelningar för ytterligare en månads utgifter:

1 månad: april 2017

2 månader: maj 2017

3 månader: februari 2018

4 månader: mars 2018
5 månader: maj 2018
6 månader: juli 2018

7 & 8 månader: april 2021

9 månader: maj 2021

Ekonomisk frihet

Grundläggande ekonomisk frihet

När jag når 12 månader har jag uppnått en grundläggande ekonomisk frihet där erhållna utdelningar täcker alla utgifter vid en trolig nivå på runt 12.000 kr/månad. Annorlunda skrivet betyder detta att jag sparar hela min löneinkomst och lever på utdelningar. 

Denna nivå ger inga möjligheter att helt sluta jobba, men att byta till deltid eller mindre stressigt och lägre betalt jobb vore möjligt. Även om det skulle fördröja FIRE en tid kan det vara värt det. Det är dock lite för tidigt att helt sluta jobba för att i stället starta något eget där intjäningsförmågan är osäker.

Fullständig ekonomisk frihet

Fullständig ekonomisk frihet kommer även med grundläggande ekonomisk frihet fortfarande att vara en bra bit bort. Med fullständig ekonomisk frihet menar jag att de passiva inkomsterna ska räcka till en levnadsstandard som jag kan tänka mig resten av mitt liv. 

Jag har gjort en budget där jag beräknar att inkomsten då behöver vara 19.000 kr/månad netto. Till detta vill jag kunna jobba deltid med något intressant för att guldkanta tillvaron eller för att ha något att göra. Men även ha friheten att inte behöva jobba avlönat om jag inte vill. Det är osannolikt att jag som ekonomiskt fri inte kommer att tjäna en krona mer i mitt liv.

Skillnaden mellan de båda frihetsnivåerna är dock mindre än man kan tro då jag i den fullständiga ekonomiska friheten även räknar in tjänste- och privatpension från 55 års ålder. Detta beror på att grundläggande ekonomisk frihet troligen kommer att nås innan 55 års ålder medan fullständig ekonomisk frihet kommer att nås tidigast vid 55 år. 

IPOs nu efter en knapp månad

Skrev förra veckan om att jag skulle ansöka om typ alla IPOs på ett flertal konton.

Jag är nybörjare inom området och blev förvånad över hur många IPOs det finns just nu. Att teckna sig för alla dessa på flera konton binder upp en hel del kapital då det dessutom ofta är ett par veckor mellan köp och första handelsdag.

Därför och då det skiljer en del i kvalitet kommer jag att vara mer restriktiv när jag väljer IPO än vad jag skrev i förra inlägget.

Målet är att göra en vinst på 12.000 kr/år, alltså 1.000 kr/månad. Då jag inte började förrän precis i slutet av april blir målet i år 8.000 kr.

För att redovisa hur det går har jag skapat en ny sida Uppföljning IPOs som uppdateras kontinuerligt.

IPOs - Ett lotteri med bättre odds än Trisslott?

Har funderat på det här med IPOs ett tag och skrev ett kort inlägg om när jag gjorde en snabb och lyckad affär med Hemnet.

Efter detta har jag tecknat några bolag till men inte fått någon tilldelning förrän jag fick JS Security Technologies Group och även här gjorde jag vinst. Två vinster av två möjliga har gjort att jag tycker mig ha fått lite kapital att riskera och ökar därför takten något.

Det är alltså ett lotteri i 2 steg:

1. Först ska man bli tilldelad en post, vilket är långt ifrån självklart. 
2. För att komma ur IPOn som en vinnare måste man såklart också sälja med vinst efter courtage.

Teckna

Strategin är teckna minimipost (ofta ca 6.000 kr) för alla IPOs som jag inte råkat läsa något väldigt negativt om på 3 st konton (1 KF på Avanza, 1 KF på Nordnet och 1 ISK på Nordnet) för att öka tilldelningschanserna. Alltså gör jag ingen egen analys vilket såklart beror på att jag vill spara tid. En risk med att teckna på 3 konton är att när en riktig citron har IPO så får jag väl tilldelning på alla 3 kontona och gör en stor förlust.

Detta går så klart att vidareutveckla med fler konton på fler banker men jag börjar så här. Nästa konto att öppna blir naturligt ett ISK på Avanza.

Man kan också jobba aktivt med att få förtur, alltså schyssta till oddsen. T ex nu med SaveLend-IPOn får man förtur om man har ett SaveLend-konto med tillräckligt mycket pengar vilket Smartsnål skrivit om.

Sälja

Om det blir tilldelning är ska jag sälja dag 1 oavsett om det går upp eller ner. Troligen passar dessa företag inte in i min långsiktiga strategi så det är lika bra att sälja direkt. Dessutom vill jag inte binda upp för mycket kapital i IPOs utan vill frigöra kapitalet för nästa. För mina 2 affärer hittills har jag sett att volatiliteten första dagen är hög och jag var inte i närheten av dagshögsta när jag sålde och måste försöka förbättra detta.

Vinst

Som ni ser är det småpengar jag tecknar med i förhållande till portföljen men vinsterna tror jag ändå kan bli ganska stora. Vågar man sätta ett mål på 10.000 kr/år?

Resultat hittills:

Datum:             Företag:                                         Köp:       Sälj:      Resultat:

2021-04-27        Hemnet Group AB                         5.950       7.929      2.179

2021-05-12        JS Security Technologies Group    4.800       6.154     1.354 

      

Tecknar ni IPOs? Hur tänker ni då? 

Hur mycket pengar i handen när jag sålt lägenheten?

Läste och kommenterade hårt Frihetsmaskinens eminenta inlägg om skatt på lägenhetsförsäljning och kände att jag att jag var tvungen att räkna lite.

Jag tar det dock ett steg till för att se hur mycket jag får i handen och vilken typ av villa i Småland det räcker till. Kanske det blir någon krona kvar att investera också.

Jag har aldrig sålt en fastighet eller lägenhet och hoppas bara göra det en gång i mitt liv, vilket blir när jag lämnar min bostadsrätt i Sthlm för en villa i Småland vilket förhoppningsvis blir min sista flytt. Dödsboet får ta hand om villan... 

Flytten ska ske runt 2025 så jag är ute i god tid och hinner revidera denna kalkyl ett par gånger innan det blir skarpt läge.

1. Vad är lägenheten värd?

Även om Hemnet har de bästa annonserna tycker jag Booli har bättre presentation av slutpriser. Mina grannlägenheter har sålts för 3.500.000-4.500.000 kr under 2018-2021. Bara 2 st försäljningar hittills i år och båda är på 4.500.000 kr vilket jag tycker låter väl högt innan jag sett fler försäljningar på den nya nivån. Därför värderar jag min till 4.000.000 kr då det finns en ansamling med försäljningar på 3.700.000-3.900.000 kr för 2019-2020 och det känns ändå som att det i alla fall blivit något dyrare sedan dess.

Stockholmslägenheter är en stor och ganska "perfekt marknad" och säljer man i samma tid som någon annan så varierar priset inte jättemycket. Då är det skillnad på landet där priser kan variera och det dessutom kan ta tid att få något sålt.

Det är också skönt att vara på rätt sida av marknaden. Jag menar att ha en attraktiv lägenhet i Stockholm som ska bytas mot en mindre attraktiv villa på landet. För varje krona som Smålandshuset blir dyrare blir nämligen min Stockholmslägenhet ett flera kronor dyrare. Detta gäller tyvärr även vid prisfall men detta ser jag som ganska osannolikt i det långa loppet, men på kort sikt absolut.

2. Avdrag vid lägenhetsförsäljning

2.1 Inköpspris

Inköpspriset var 1.420.000 kr helt enkelt.

2.2 Förbättringsutgifter och tillbyggnad

Förbättringsutgifter ska vara på minst 5.000 kr/år och ska ha förbättrat bostaden mot hur den var tidigare. Ingen tidsgräns.

Diskmaskin (nyinstallation): 6.948 kr

Säkerhetsdörr: 13.000 kr

Parkettgolv (tidigare laminat): 7.461

Totalt förbättringar: 27.409 kr

Diskmaskin och säkerhetsdörr fanns inte tidigare så de är klockrena avdrag. Parkettgolvet däremot borde reduceras med priset för det tidigare laminatgolvet som inte jag lagt eller betalt.

Kvitto har jag för golv och diskmaskin, men tyvärr inte för dörren.

Det kommer inte bli fler Förbättringsutgifter än dessa då allt jag gör från nu kommer vara Underhåll & reparationer då det är mindre än 5 år till försäljning. Då behöver det inte heller bli något snack om det är Underhåll & reparationer äldre än 5 år (ej avdragsgillt) eller Förbättringsutgift (avdragsgillt oavsett ålder). Troligen var detta den viktigaste lärdomen av Frihetsmaskinens inlägg.

2.3 Underhåll och reparationer

Underhåll och reparationer får som sagt vara max 5 år för att vara avdragsgilla. Eftersom det är mindre än 5 år till försäljning samlas allt här från nu om det samtidigt uppgår till minst 5.000 kr/år.

Idag har jag inget att ta upp här men kort innan försäljning ska jag tömma väggarna, spackla hål och måla Stockholmsvitt i hela lägenheten. Måla tak och snickerier. Detta är inte dyrt men arbetsamt och ger stor effekt, 5.000 kr.

Dessutom kommer jag att behöva byta vitvaror (häll, ugn, kyl/frys och kanske fläkt och mikro) men i övrigt behålla kök som är helt OK tycker jag, 30.000 kr. Jag kommer inte att som Sparo måla köket innan försäljning. Detta trots att jag även jag har fanér (lite ljusare dock) och tycker att Sparos resultat ser bra ut på bilderna.

Golven är bra. Är det något jag ska satsa på är det ett helt nytt badrum då det börjar bli ganska slitet och kan skrämma bort köpare. Vad kan ett litet badrum på 4 m2 kosta? 95.000 kr? Hittade siffror på 15-30.000 kr/m2.

För detta har jag en ny pärm där jag sparar kvittona vilket kan behövas om det skulle bli revision på deklarationen.

Målning: 5.000 kr

Vitvaror: 30.000 kr

Badrum: 95.000 kr

Totalt underhåll och reparationer: 130.000 kr

2.4 Försäljningsutgifter

Exempel här är mäklararvode, annonsering (Hemnet), styling, magasinering, försäkring mot dolda fel.

Troligen blir det bara mäklararvode och annonsering i mitt fall. Googlade lite snabbt vad en mäklare kan tänkas kosta och hittade siffror på 1,5-2,0%.

Mäklararvode 2,0%: 80.000 kr

Annonsering: 3.000 kr

Totalt försäljningsutgifter: 83.000 kr

2.5 Kapitaltillskott & inre reperationsfond

Kapitaltillskott är den del av månadsavgiften som föreningen använt för att amortera sina lån. Här finns det troligen pengar men det är inget man har insyn i som boende utan måste få av styrelsen. 

Inre reparationsfond verkar min förening inte ha då det inte nämns någonstans och jag har verkligen kollat.

Kapitaltillskott: 0 kr

Inre reparationsfond: 0 kr

Totalt kapitaltillskott & inre reparationsfond: 0 kr

3. Beräkning av realisationsvinst och betalning av skatt

3.1 Beräkningar

Då gör vi beräkningen

Försäljningspris: 4.000.000 kr

Inköpspris: -1.420.000 kr

Förbättringsutgifter: -27.409 kr

Underhåll och reparationer: -130.000 kr

Försäljningsutgifter: -83.000 kr

Kapitaltillskott: 0 kr

Realisationsvinst: 2.339.591 kr

Realisationsvinsten beskattas med 22% och då blir skatten 514.710 kr. 

3.2 Betalning av skatt

Jag kommer att köpa hus för maximalt hälften av vad lägenheten ger (2.000.000 kr) så maximalt uppskovsbelopp är halva vinsten. Just nu är räntan på uppskovsbeloppet 0% men innan pandemin var räntan för uppskovsbeloppet inte så fördelaktig och jag räknar med en återgång dit snart så därför räknar jag med att betala hela skatten direkt. Men har jag fel och räntan fortsatt blir 0 eller nära 0% begär jag såklart uppskov.

4. Hur mycket pengar har jag i handen när allt är betalt?

Frågan är vilka av ovanstående utgiftsposter som ska vara med? Jag nöjer mig med skatt och försäljningsutgifter som är de enda som är direkt kopplade till försäljningen.

Försäljningspris: 4.000.000 kr

Banklån: -1.500.000 kr

Reavinstskatt: -514.710 kr

Försäljningsutgifter: -83.000 kr

Kvar till Smålänningen: 1.902.290 kr

5. Hur långt räcker mina pengar vid hus köp i Småland

5.1 Vad mina pengar inte räcker till

När jag var yngre ville jag ha ett stort ställe, kanske en prästgård eller en herrgård eller t o m ett slott. Men jag är själv och börjar bli till åren och vill absolut ha något mindre och mer lättskött och har ändå inte råd med något av det.

Nyproduktion som är allra mest lättskött blir även det för mycket pengar för mig.

Hus i en större tätort (kommunens centralort oftast) tycker jag också blir för dyra.

Av de hustyper som jag inte har råd med är nog ändå ett sjöställe det jag helst skulle velat ha.

5.2 Vad mina pengar räcker till

1,9 MSEK i handen innebär ändå att jag kan köpa ett riktigt bra hus kontant på en mindre ort i Småland. Troligen kommer jag dock sikta lite lägre 1,0-1,5 MSEK och då blir det  pengar över till en bil vilket är ett måste på landet. Köper jag ett lite billigare hus kan jag även välja mellan att köpa fler aktier eller att lösa hela min aktiebelåning på ett bräde och med det bli helt skuldfri (OK, studielånet kommer ligga kvar fram till 65-årsdagen...).

Realistiskt sett är vi nere på 2 typer av hus där det ena är ett rött torp i skogen med ordentliga avstånd till grannar, stor tomt och ekonomibyggnader som kan användas till verkstad, garage mm. Lägger in en exempelbild:

Den andra typen av hus är ett vanligt hus i mindre tätort troligen byggt mellan 60- och 80-talet. Det kan också bli så att jag tar över mitt föräldrahem efter pappa som har just ett sådant hus. I så fall behöver jag bara lösa ut min bror för hans halva i huset med runt 0,6 MSEK för den halvan. Det kan bli lite räknande på priset där eftersom jag vid arv i så fall övertar pappas inköpspris och därmed på köpet väl får en latent reavinst? I det fallet kan jag säkert köpa bil, betala av aktiebelåningen och köpa fler aktier på en gång.

Detta är den troligaste lösningen särskilt då jag ofta tenderar att följa minsta motståndets lag och faktiskt något som vi redan pratat om (pappa, jag och min bror). Lite makabert då pappa är mycket pigg för sin ålder (80+) men vi har redan planerat begravningen ihop han och jag så. Dessutom har vi gått igenom hela huset med kamera och block för att identifiera saker med affektionsvärde, något jag verkligen kan rekommendera innan det är för sent. Lägger in en exempelbild på även ett sådant hus som mycket liknar pappas:

Både torpet i skogen och villan i mindre tätort har fördelar och nackdelar som jag kommer att väga mot varandra de närmaste åren. Jo då, även jag ser vilket av de 2 husen som är charmigast :)