torsdag 13 maj 2021

Hur mycket pengar i handen när jag sålt lägenheten?

Läste och kommenterade hårt Frihetsmaskinens eminenta inlägg om skatt på lägenhetsförsäljning och kände att jag att jag var tvungen att räkna lite.

Jag tar det dock ett steg till för att se hur mycket jag får i handen och vilken typ av villa i Småland det räcker till. Kanske det blir någon krona kvar att investera också.

Jag har aldrig sålt en fastighet eller lägenhet och hoppas bara göra det en gång i mitt liv, vilket blir när jag lämnar min bostadsrätt i Sthlm för en villa i Småland vilket förhoppningsvis blir min sista flytt. Dödsboet får ta hand om villan... 

Flytten ska ske runt 2025 så jag är ute i god tid och hinner revidera denna kalkyl ett par gånger innan det blir skarpt läge.


1. Vad är lägenheten värd?

Även om Hemnet har de bästa annonserna tycker jag Booli har bättre presentation av slutpriser. Mina grannlägenheter har sålts för 3.500.000-4.500.000 kr under 2018-2021. Bara 2 st försäljningar hittills i år och båda är på 4.500.000 kr vilket jag tycker låter väl högt innan jag sett fler försäljningar på den nya nivån. Därför värderar jag min till 4.000.000 kr då det finns en ansamling med försäljningar på 3.700.000-3.900.000 kr för 2019-2020 och det känns ändå som att det i alla fall blivit något dyrare sedan dess.

Stockholmslägenheter är en stor och ganska "perfekt marknad" och säljer man i samma tid som någon annan så varierar priset inte jättemycket. Då är det skillnad på landet där priser kan variera och det dessutom kan ta tid att få något sålt.

Det är också skönt att vara på rätt sida av marknaden. Jag menar att ha en attraktiv lägenhet i Stockholm som ska bytas mot en mindre attraktiv villa på landet. För varje krona som Smålandshuset blir dyrare blir nämligen min Stockholmslägenhet ett flera kronor dyrare. Detta gäller tyvärr även vid prisfall men detta ser jag som ganska osannolikt i det långa loppet, men på kort sikt absolut.


2. Avdrag vid lägenhetsförsäljning

2.1 Inköpspris

Inköpspriset var 1.420.000 kr helt enkelt.

2.2 Förbättringsutgifter och tillbyggnad

Förbättringsutgifter ska vara på minst 5.000 kr/år och ska ha förbättrat bostaden mot hur den var tidigare. Ingen tidsgräns.

Diskmaskin (nyinstallation): 6.948 kr
Säkerhetsdörr: 13.000 kr
Parkettgolv (tidigare laminat): 7.461
Totalt förbättringar: 27.409 kr

Diskmaskin och säkerhetsdörr fanns inte tidigare så de är klockrena avdrag. Parkettgolvet däremot borde reduceras med priset för det tidigare laminatgolvet som inte jag lagt eller betalt.

Kvitto har jag för golv och diskmaskin, men tyvärr inte för dörren.

Det kommer inte bli fler Förbättringsutgifter än dessa då allt jag gör från nu kommer vara Underhåll & reparationer då det är mindre än 5 år till försäljning. Då behöver det inte heller bli något snack om det är Underhåll & reparationer äldre än 5 år (ej avdragsgillt) eller Förbättringsutgift (avdragsgillt oavsett ålder). Troligen var detta den viktigaste lärdomen av Frihetsmaskinens inlägg.

2.3 Underhåll och reparationer

Underhåll och reparationer får som sagt vara max 5 år för att vara avdragsgilla. Eftersom det är mindre än 5 år till försäljning samlas allt här från nu om det samtidigt uppgår till minst 5.000 kr/år.

Idag har jag inget att ta upp här men kort innan försäljning ska jag tömma väggarna, spackla hål och måla Stockholmsvitt i hela lägenheten. Måla tak och snickerier. Detta är inte dyrt men arbetsamt och ger stor effekt, 5.000 kr.

Dessutom kommer jag att behöva byta vitvaror (häll, ugn, kyl/frys och kanske fläkt och mikro) men i övrigt behålla kök som är helt OK tycker jag, 30.000 kr. Jag kommer inte att som Sparo måla köket innan försäljning. Detta trots att jag även jag har fanér (lite ljusare dock) och tycker att Sparos resultat ser bra ut på bilderna.

Golven är bra. Är det något jag ska satsa på är det ett helt nytt badrum då det börjar bli ganska slitet och kan skrämma bort köpare. Vad kan ett litet badrum på 4 m2 kosta? 95.000 kr? Hittade siffror på 15-30.000 kr/m2.

För detta har jag en ny pärm där jag sparar kvittona vilket kan behövas om det skulle bli revision på deklarationen.

Målning: 5.000 kr
Vitvaror: 30.000 kr
Badrum: 95.000 kr
Totalt underhåll och reparationer: 130.000 kr

2.4 Försäljningsutgifter

Exempel här är mäklararvode, annonsering (Hemnet), styling, magasinering, försäkring mot dolda fel.

Troligen blir det bara mäklararvode och annonsering i mitt fall. Googlade lite snabbt vad en mäklare kan tänkas kosta och hittade siffror på 1,5-2,0%.

Mäklararvode 2,0%: 80.000 kr
Annonsering: 3.000 kr
Totalt försäljningsutgifter: 83.000 kr

2.5 Kapitaltillskott & inre reperationsfond

Kapitaltillskott är den del av månadsavgiften som föreningen använt för att amortera sina lån. Här finns det troligen pengar men det är inget man har insyn i som boende utan måste få av styrelsen. 

Inre reparationsfond verkar min förening inte ha då det inte nämns någonstans och jag har verkligen kollat.

Kapitaltillskott: 0 kr
Inre reparationsfond: 0 kr
Totalt kapitaltillskott & inre reparationsfond: 0 kr


3. Beräkning av realisationsvinst och betalning av skatt

3.1 Beräkningar

Då gör vi beräkningen

Försäljningspris: 4.000.000 kr
Inköpspris: -1.420.000 kr
Förbättringsutgifter: -27.409 kr
Underhåll och reparationer: -130.000 kr
Försäljningsutgifter: -83.000 kr
Kapitaltillskott: 0 kr
Realisationsvinst: 2.339.591 kr

Realisationsvinsten beskattas med 22% och då blir skatten 514.710 kr. 

3.2 Betalning av skatt

Jag kommer att köpa hus för maximalt hälften av vad lägenheten ger (2.000.000 kr) så maximalt uppskovsbelopp är halva vinsten. Just nu är räntan på uppskovsbeloppet 0% men innan pandemin var räntan för uppskovsbeloppet inte så fördelaktig och jag räknar med en återgång dit snart så därför räknar jag med att betala hela skatten direkt. Men har jag fel och räntan fortsatt blir 0 eller nära 0% begär jag såklart uppskov.


4. Hur mycket pengar har jag i handen när allt är betalt?

Frågan är vilka av ovanstående utgiftsposter som ska vara med? Jag nöjer mig med skatt och försäljningsutgifter som är de enda som är direkt kopplade till försäljningen.

Försäljningspris: 4.000.000 kr
Banklån: -1.500.000 kr
Reavinstskatt: -514.710 kr
Försäljningsutgifter: -83.000 kr
Kvar till Smålänningen: 1.902.290 kr


5. Hur långt räcker mina pengar vid hus köp i Småland

5.1 Vad mina pengar inte räcker till

När jag var yngre ville jag ha ett stort ställe, kanske en prästgård eller en herrgård eller t o m ett slott. Men jag är själv och börjar bli till åren och vill absolut ha något mindre och mer lättskött och har ändå inte råd med något av det.

Nyproduktion som är allra mest lättskött blir även det för mycket pengar för mig.

Hus i en större tätort (kommunens centralort oftast) tycker jag också blir för dyra.

Av de hustyper som jag inte har råd med är nog ändå ett sjöställe det jag helst skulle velat ha.


5.2 Vad mina pengar räcker till

1,9 MSEK i handen innebär ändå att jag kan köpa ett riktigt bra hus kontant på en mindre ort i Småland. Troligen kommer jag dock sikta lite lägre 1,0-1,5 MSEK och då blir det  pengar över till en bil vilket är ett måste på landet. Köper jag ett lite billigare hus kan jag även välja mellan att köpa fler aktier eller att lösa hela min aktiebelåning på ett bräde och med det bli helt skuldfri (OK, studielånet kommer ligga kvar fram till 65-årsdagen...).

Realistiskt sett är vi nere på 2 typer av hus där det ena är ett rött torp i skogen med ordentliga avstånd till grannar, stor tomt och ekonomibyggnader som kan användas till verkstad, garage mm. Lägger in en exempelbild:
Den andra typen av hus är ett vanligt hus i mindre tätort troligen byggt mellan 60- och 80-talet. Det kan också bli så att jag tar över mitt föräldrahem efter pappa som har just ett sådant hus. I så fall behöver jag bara lösa ut min bror för hans halva i huset med runt 0,6 MSEK för den halvan. Det kan bli lite räknande på priset där eftersom jag vid arv i så fall övertar pappas inköpspris och därmed på köpet väl får en latent reavinst? I det fallet kan jag säkert köpa bil, betala av aktiebelåningen och köpa fler aktier på en gång.

Detta är den troligaste lösningen särskilt då jag ofta tenderar att följa minsta motståndets lag och faktiskt något som vi redan pratat om (pappa, jag och min bror). Lite makabert då pappa är mycket pigg för sin ålder (80+) men vi har redan planerat begravningen ihop han och jag så. Dessutom har vi gått igenom hela huset med kamera och block för att identifiera saker med affektionsvärde, något jag verkligen kan rekommendera innan det är för sent. Lägger in en exempelbild på även ett sådant hus som mycket liknar pappas:
Både torpet i skogen och villan i mindre tätort har fördelar och nackdelar som jag kommer att väga mot varandra de närmaste åren. Jo då, även jag ser vilket av de 2 husen som är charmigast :)

12 kommentarer:

  1. Intressant, jag har inte tid att kommentera så mycket mer just nu. Det får bli en annan gång.

    Är det 2025 du avser att sluta på jobbet (som du är trött på nu) ?

    Husen kring mig har bytt mkt ägare senaste 2 åren nu (separationer och skiftbyte i bregotfabriken), typ fritidshus med året runt standard och möjlighet till året runt boende alltså, i ett havsnära läge har gått för 1-2 miljoner. Jag ligger ngnstans där emellan värdemässigt ungefär.

    Men då bor jag alltså redan nu där "pensioneringen" är tänkt att tillbringas.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tror jag är mer trött på att jobba 40h/vecka överhuvudtaget än jobbet i sig och ser idag inget jobb jag skulle vilja byta till. Hoppas sluta 2024-12-31 så vi säger väl 3,5 år kvar då.

      Om jag inte tar pappas hus så breddar jag nog sökområdet till: Blekinge, Halland och Norra Skåne. Gillar Halmstad-Varberg-Falkenberg men kustnära blir dyrt. Du bor vid Norrlandskusten antar jag? Det är i a f inget för mig - jag måste söderut från Sthlm.

      Smålands- och Blekingekusten har däremot vettiga priser och där finns det du skriver om: fritidshus med året runt standard.

      Tack för att du kommenterar!

      Radera
    2. Klart jag kommenterar, du skriver om intressanta områden OCH vi är i en någorlunda liknande situation om än med några års förskjutning.

      Varför Söder om Stockholm till varje pris ?

      Radera
    3. Götaland och speciellt Småland är hemma för mig och trots att jag levt hälften av mina 51 år i Stockholm säger jag och mina småländska kompisar här att vi är på tillfälligt besök. Några har faktiskt flyttat ner igen.

      Jag gillar att resa men har inte gjort det så mycket av ekonomiska och tidsmässiga orsaker, så närhet till stor flygplats är viktigt. I mitt fall helst smidigt att ta sig till Köpenhamns flygplats med direkttåg (Öresundståget runt 2h från södra Småland, Halland eller Blekinge).

      Våren är tidigare och sommaren är lite längre i söder också.

      Radera
  2. Är inte Traryd billigast by i småland? En bra villa under 1 msek. Dock är det liten by med få saker att göra.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Du sätter fingret på en punkt att även olika kommuner i samma region har olika prisnivåer. Jag känner väl till de flesta kommunerna i regionen. En ekonomiskt svag kommun som Markaryd (där Traryd ingår) eller Lessebo har betydligt billigare hus än t ex Växjö och Älmhult som presterar bra. Okänt för många som kanske ser dessa kommuner som likvärdiga. Men säger man att priserna skiljer mellan Nacka och Huddinge så så är det ingen som förvånat höjer på ögonbrynen,

      Frågan är vad jag behöver? Natur, sjö och skog har alla. På veckobasis är det enda jag behöver nära en mataffär. Allt annat inom en halvtimme med bil är OK. En by som blivit avstjälpningsplats för "socialt och ekonomiskt utsatta" går helt bort och där får jag uppdatera mig då det hänt mycket sedan 90-talet även om jag är delvis uppdaterad.

      Radera
  3. Hej.
    Ja det är ju bara du själv som i slutändan kan ta beslutet om hur du vill bo. Men det är ta mig tusan inget lätt val du har framför dig. Båda ställena har för och nackdelar. Jag tänker att bor man lite offside så behöver man lite fler grejer för att klara sig. Motorsåg/röjsåg fyrhjuling med kärra o snöplog (bra till mycket) en vettig bil och ev släpvagn. Vedklyv ja det finns hur mycket som helst egentligen. Du kan ju ha lite höns och kaniner som är relativt lättskött ev om du vill ha en tacka och ett par lamm som håller hagen öppen så du slipper lia. Det kräver lite annat att bo o leva på landet.
    Din pappas hus är perfekt i många avseenden. Jag vet ju inte hur det är beläget men är det i tätort är det knepigt om du vill ha djur. Å andra sidan slipper du ploga väg till huset. som sagt, du har angenäma problem :-)
    själv har jag nog hittat det näst bästa för mig med boende i underhållsfri (i stort sett) villa och ett torp med mark bara knappa milen hemifrån. Tanken är väl att tillbringa vår, sommar o halva hösten där sedan flytta "hem" igen till vintern. Det bästa av bägge världar...
    Fast vi är två så det blir billigare än att bo själv.
    Mvh // PP

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kul att ni hittat rätt boenden. Låter fantastiskt.

      Ja, torparliv har sina sidor. T o m eget vatten och avlopp kan ställa till det. Antingen så är vattnet dåligt eller för lite. Regler för eget avlopp kan också ändras när som helst. Eller så bestämmer kommunen att man helt plötsligt ska anslutas för oerhörda summor. Men det finns fördelar med torpet också.
      Djurhållning är inte för mig. Jag vill som idag med lägenhet kunna låsa dörren mig och bara dra iväg på en långresa.

      Det känns som att det får bli ett uppföljningsinlägg med för- och nackdelar för resp hustyp. Med lite tur skriver inlägget sig själv med kommentarer på detta.

      Radera
  4. 22% skatt på vinsten från en bostadsförsäljning är inte kul. Jag drabbades av detta för några år sedan, nu finns möjligheten att återfå betald skatt men då ska staten, hör och häpna, ändå ha ränta på beloppet för den tid som du inte haft tillgång till pengarna?!... Staten gör alltid vinst. Fy sjutton vad orättvist allt är. Vissa får uppskov med vinstskatten till 0% ränta medans andra fick betala in skatten och nu kan återfå den fast då krävs inbetalning av hittills intickad ränta så att säga... Fattar absolut ingenting i statens logik, men och andra sidan är är den logiken oftast väldigt nära nollnivå.

    Jag vågar inte riskera att reglerna ändras inom nåt år efter att då ha placerat pengarna och då plötsligt tvingas till att avsluta investeringarna i förtid och till en eventuell förlust. Jaja, det sägs att det är häftigt att betala skatt...... Har ännu inte insett häftigheten får tilläggas i all ödmjukhet.

    Angående framtida boende. Det är mycket svåra frågor och nu tar du upp ännu en svårighet som kan slå helt fel. Har läst om en del experiment, läs tomma bostäder och nyanlända, i t.ex. Lessebo där det mesta i stort sett gått åt helvete.

    Finns ju definitivt risker med att flytta, det är inte lika lugnt och tryggt i dagens Sverige som på 60-talet. Blotta tanken på att hamna fel skrämmer i alla fall mig.

    Får också tillägga att vid ökande ålder så kanske ändå ett mer stadsnära boende ändå slår det pittoreska och just nu lockande lantlivet med hästlängder? Jag sätter check på din första bild med stort hus och ekonomibyggnader (ja även på din inledande anföring om ett stort ställe typ herrgård) men och andra sidan vad i hela friden ska man ha allt till? Seriöst alltså?!... Jag har förändrat mig väldigt mycket på bara några år. Det som en gång var en sanning att nå är det inte längre. Visst dyker det absolut perfekta stället upp till exakt perfekt pris så kan man ju chansa men sannolikheten för att detta skulle inträffa är försvinnande liten gissar jag.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tycker 22% vinstskatt kan vara OK på korta innehav i låginflationstider.

      Men med långa innehav i höginflationstider så blir det löjligt. Vi tar pappas hus igen. Köpt för 100.000 kr år 1973 och skulle kunna säljas idag för säg 1.200.000 kr. Det reala värdet har utan att jag kontrollerat MINSKAT men ändå ska det betalas vinstskatt. Horribelt! Det kanske borde vara skattefritt på långa innehav, även om det skulle ge inlåsningseffekter.

      Du fattade vad jag menade med "socialt och ekonomiskt utsatta". Japp, Lessebo har jag koll på och nämnde det därför ovan.

      Jag har blivit mer minimalistisk sedan jag började spara för FIRE vilket smittar av sig även på önskemål för boendet. Men det får bli ett klassisk plus- och minus-lista för olika hustyper snart. Bostadsort håller jag för mig själv men de värsta r*vhål-orterna kommer det inte bli även om husen är 100.000-tals kr billigare där, vilket så klart har en orsak.

      Radera
  5. Hej ett litet tips att få ut så mycket som möjligt för lägenheten. När vi skulle sälja vårt hus så googlade jag "bästa mäklaren" och hittade en. Han var verkligen duktig och mycket noga. Motsatsen till den mäklare som sålde huset till oss. Jag så i dagens Sundsvalls tidning var det ett reportage om bästa mäklaren i Västernorrland. Han hade sålt 200 objekt under förra året ca 4 i veckan alltså totalt för 222miljoner. Lycka till.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tackar!
      Har ett ordinärt objekt, lägenheternas Volvo Kombi och i dessutom Sthlm. Ganska lättsålt tror jag.

      Att välja mäklare är svårt. Finns det 3 grupper?:
      1. Lågpris: T ex Hemverket där du ska göra mkt själv
      2. Standard: Många, men t ex Svensk Fastighetsförmedling
      3: Exklusiv: Notar

      Finns mycket att välja på och egentligen vet jag inte om t ex Svensk Fast är bra just i min stadsdel eller vilken mäklare som är på det kontoret. Svårt, men troligen blir det val 2 ovan.

      Radera