Utlösen fastighet vid arv

Detta är inte pappas hus men det liknar detta förutom att den ledsamma bruna 70-talslasyren på fasad och fönster är övermålad med ljusare resp vit färg.

Aktieportföljen har störtdykt första halvåret och fortsätter detta hotar det att försena min plan om FIRE 2025. Troligen är det därför det har varit dåligt med kalkyler i mina inlägg på sistone - strutsmentalitet alltså. Detta är dock att föredra framför panikmentalitet.

Jag har under semestern varit nere hos pappa och han har helt klart åldrats sista året (nu 83 år) och pratar om att flytta till något mer lättskött. 

Han vet att jag vill ta över huset men har svårt att förstå att jag vill göra det redan om cirka 3 år när jag blir 55 år. Jag nämnde denna tidpunkt för honom men kände mig tvungen att säga att jag kan göra mina sista år i arbetslivet från Småland för att inte stressa upp honom i onödan. Behöver ju inte säga att jag då menar att göra småjobb eller jobba med min kapitalförvaltning.

Inledning

Idag ska det handla om att ärva en fastighet ihop med någon annan och lösa ut denne för att bli den enda ägaren.

Detta är lite mer komplicerat än att realisera alla tillgångar och sedan dela på pengarna. Vad jag läst mig till är det mest rättvisa att då göra en fiktiv försäljning med alla tillämpliga avdrag. Därefter löser den som behåller fastigheten ut de andra beräknat på nettot efter försäljningen. Det är precis detta jag ämnar göra idag. 

Arv är något som någon gång kommer att bli verklighet i mitt fall då jag kommer att ärva min fars hus tillsammans med min bror. Utöver huset har pappa lite fonder, en bil och inventarier men det ligger utanför dagens scope.

Siffrorna i inlägget är de bästa uppskattningar av verkligheten jag kan göra i dagsläget men eftersom försäljningen blir högst fiktiv blir det viktigaste och kanske i många fall det svåraste att komma överens om siffrorna i beräkningarna.

I mitt fall tror jag det blir enkelt att komma överens då vi bara år 2 syskon och min bror är lätt att komma överens med och vill att jag tar över huset. Dessutom har jag inga egna bröstarvingar utan min bror eller hans barn kommer att ärva mig när det blir dags.

Beräkning utlösenpris pappas hus

Nu äntligen lite hårda siffror från Smålänningen då jag vet att många längtat. Jag klipper in direkt från Google Sheets. Tyvärr har jag inte riktigt alla uppgifter exakt men det kommer visa sig inte spela så stor roll.

Förklaring till beräkningarna: 

Jag gör 3 olika värderingar på huset (1,0 resp 1,1, resp 1,2 MSEK) för att se hur det påverkar utlösenpriset.

Inköpspriset är jag inte riktigt säker på men är ungefär rätt då huset köptes/byggdes 1973 och fick nominell värdestegring men real värdeförlust under främst 70- och 80-talen.

Förbättringsutgifter har jag bara huggt i med men avser luft-vattenvärmepump, bastu mm. Underhåll och reparationer har jag nollat även om det kanske inte är helt sant.

Försäljningsutgifter har jag satt till 3% av priset vilket är rimligt på landet för billigare objekt vad jag förstår.

Detta ger en realisationsvinst som beskattas med 22% vilket var målet att få fram för hela första beräkningen.

I andra delen sker själva den fiktiva försäljningen ("Pengar i handen") som blir enkel nu när reavinstskatten är beräknad.

Eftersom siffrorna avspeglar en fiktiv försäljning blir sifforna högst hypotetiska och när det blir skarpt läge får jag se över siffrorna ihop med min bror. 

Men intressant är att det inte spelar så stor roll om vi t ex värderar huset till 1,2 eller 1,1 MSEK - summan att betala till min bror vid 1,2 MSEK värdering blir 890.800 / 2 = 445.400 kr och vid 1,1 MSEK blir den 815.400 / 2 = 407.700 kr. En skillnad på "bara" 37.700 kr vilket ju är felräkningspengar vid fastighetsköp.

Geoarbitraget vid flytt

Att köpa min FIRE-bostad för knappt en halv miljon gör att det kommer bli en bra slant över när jag säljer min (belånade) bostadsrättslägenhet i Stockholm. Lägenhetspriserna blir väl lite skakiga framöver men uppåt 2 MSEK tror jag det kommer finnas över netto även när FIRE-bostaden är betald. Dessa pengar ska användas till initiala kostnader för villaboende (inte minst bil och släp) men långt över 1,5 MSEK kan investeras i Pengamaskinen.

De stora pengarna från geoarbitraget och den svaga börsutvecklingen på sistone gör att det är en förutsättning för min FIRE 2025 att jag genomför mitt geoarbitrage. Portföljen kommer helt enkelt vara för liten för FIRE om jag sitter kvar i min Stockholmslägenhet, men min absoluta vilja är ju också att flytta ner till Småland så det blir verkligen ingen större uppoffring.